Comprare un immobile proveniente da donazione è un’operazione che potrebbe esporre l’acquirente a qualche rischio immediato o futuro e che, come tale, merita di essere affrontata con maggiore consapevolezza, in compagnia di un agente immobiliare che possa suggerire che strade percorrere per tutelare i propri diritti.
Ma perché è più rischioso acquistare un immobile di provenienza donativa? Quali sono i concreti pericoli che l’acquirente può correre? E come proteggersi in modo semplice ed efficace?
Quali sono i rischi nella compravendita di immobili che provengono da donazione
In primo luogo, cerchiamo di capire per quale ragione l’operazione di compravendita di immobili che provengono da un atto di donazione possa creare qualche grattacapo nel successivo acquirente.
Per far ciò non possiamo non ricordare come la legge identifichi una particolare categoria di eredi (legittimari), coincidenti con i parenti più prossimi del defunto (coniuge, figli, e non solo), a cui ricollegare specifici e rafforzati diritti ereditari. In termini sintetici, la legge prevede che una quota del patrimonio del de cuius sia ad essi indisponibile, e che vada a finire necessariamente nelle tasche dei legittimari.
Ora, non tutti sanno che le quote di spettanza dei legittimari non si calcolano solamente sul patrimonio oggetto di eredità (su ciò che, in altri termini, era nelle disponibilità del defunto al momento della sua morte), quanto anche su quei beni su cui il defunto abbia disposto in vita, donandoli a terzi.
Le azioni di riduzione e di restituzione
Da quanto sopra possiamo pertanto concludere che, se gli eredi legittimari ritengono di aver subito una lesione nella loro quota di legittima, possono ben avanzare delle azioni di riduzione, in subordine alle azioni di restituzione, con lo scopo di reintegrare quanto patrimonialmente di proprio diritto.
Pertanto, esperite le azioni di riduzione, i legittimari potranno ben cercare di soddisfare le proprie pretese sui beni del donatario e, se il patrimonio del donatario non dovesse essere sufficiente, anche su quello dei soggetti che sono i successivi acquirenti, fino all’ottenimento della restituzione di quanto dovuto.
Come tutelarsi dalle azioni dei legittimari in caso di acquisto di immobile di provenienza donativa
In conclusione di questo breve approfondimento non possiamo non compiere un breve cenno alle possibilità concrete che oggi si hanno a disposizione per proteggersi dai rischi in caso di acquisto di immobile di provenienza donativa.
In primo luogo, se la donazione è avvenuta molto tempo fa, non ci si dovrebbe preoccupare più di tanto. Ricordiamo infatti come il legislatore abbia previsto un termine di prescrizione pari a venti anni per l’azione di restituzione contro i terzi aventi causa, che decorrono dal giorno della trascrizione della donazione. Pertanto, trascorsi venti anni e a patto che i legittimari non abbiano interrotto il termine prescrizionale con trascrizione dell’atto di opposizione della donazione, si può acquistare con serenità l’immobile donato.
Se invece non sono passati venti anni e non si vuole concludere l’operazione di compravendita con l’incognita delle azioni dei legittimari, potrebbe essere possibile ottenere da questi ultimi una espressa rinuncia all’azione di riduzione o all’azione di restituzione. Considerato che ciò a volte è difficilmente realizzabile, ci si può rifugiare nella stipula di apposite polizze assicurative sui beni donati, sempre più diffuse sul nostro mercato, al fine di tutelare l’acquirente del bene proveniente da donazione, e i suoi successivi compratori. Contattaci per saperne di più!
